Город для людей

Проектный эксперимент, о котором я расскажу, покажет вам, что даже наше инертное законодательство всех уровней позволяет создать куда более человечную, интересную, адаптабельную, саморегулируемую среду. И самое главное, без какого-либо ущерба для строителей, города и людей.

Мультфильм для привлечения внимания

Очевидно, каждый застройщик хочет выжать максимум с любой доставшейся ему территории. Упомянутые мной ранее Правила землепользования и застройки Красноярска призваны регламентировать аппетиты. Составлены они очень хитро…

В них регулируется не плотность, а коэффициент застройки — отношение площади под зданиями ко всей территории. Предельная же плотность застройки для разных зон отличается несущественно.

Земля и зоны

Согласно правилам в Красноярске все перспективные земли почему-то относятся к зоне Ж5 — «жилая многоэтажная застройка высокой плотности». Основной вид разрешенного использования этих земель — размещение многоквартирных жилых домов от десяти этажей и выше.

Выдержка из правил:

2) для девяти-тринадцатиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,15;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,85;

3) для четырнадцати-пятнадцатиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,12;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,88;

4) для застройки от 16 этажей:

а) коэффициент застройки — не более 0,11;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,89;

Как видно из этого документа, допустимая площадь застройки уменьшается обратно пропорционально увеличению этажности.

Но есть и другая забавная зависимость — укрупнение этажа и увеличение этажности ведет к снижению эффективности, то есть отношения продаваемой площади к общей площади здания (появляются незадымляемые лестницы, увеличиваются коридоры, появляются лифты, становятся мощнее конструкции).

В зоне Ж5 возможно достичь высокой плотности лишь выскочив за 25 этажей, но строить жилые дома выше 25 этажей совершенно нерентабельно — там и продаваемых площадей с этажа всего около 50%, и спецтехусловия придется получать в Москве. Эти факты ставят под сомнение выгоду от высотности.

Простой и понятный вариант Ж5

Теперь проведем эксперимент. Отбросим на время все разговоры о гуманитарной среде, возьмем абстрактную площадку в 30 гектар (размер среднего микрорайона) и попытаемся, опираясь на действующие нормы, представить различные варианты ее застройки и сравнить чисто экономические аспекты. Чтобы легче было сравнивать, для начала определим абсолютный максимум.

Вариант Ж5

В этом варианте при максимуме в 25 этажей и коэффициенте застройки 11% на 30 га территории можно поселить 12,3 тыс. человек. Размеры зданий и участков школы, поликлиники и детских садов взяты по расчету на эту численность населения с небольшим запасом.

Пять четырехэтажных прямоугольных блоков — отдельностоящие общественные здания, которые в сумме с первыми этажами жилых домов дают всего около 25 тыс. м² коммерческой недвижимости, т.е. менее 7%. Таким образом, для создания 360 тыс. м² продаваемой недвижимости необходимо построить 470 тыс. м² общей надземной площади зданий, не считая объектов социальной инфраструктуры, которые строятся за счет муниципалитета. Эффективность такой застройки (отношение площади нетто/брутто) — 77%.

Если не строить подземных паркингов, то при нашем уровне автомобилизации здесь будет каждую ночь стоять около 4 тысяч автомобилей, которые займут треть всей территории микрорайона, т.е. светло-зеленые пятна дворов полностью. Но это касается любого жилого района (я намеренно не касаюсь темы транспорта, не потому что считаю ее несущественной — она огромна, и за ней люди не видят других проблем).

Мы получили заурядный микрорайон, коих миллионы в наших городах. Можно составить дома так, можно сложить прихотливой змейкой, собрать из отдельностоящих башен или выстроить меридиональными строчками — ничего, в сущности, не изменится. Инсоляция здесь с запасом, с естественным освещением тоже проблем нет. Норма озеленения удовлетворена с профицитом. Захотелось ли вам здесь жить?

Крылатское – один из лучших спальных районов столицы.

Житейская деградация

Что произойдет с этим паркодвором в жизни? Посмотрите в окно и вы увидите. Зеленые клинья общего пользования, разделяющие территории дворов, детсадов и школ, мгновенно превратятся в площадки для выгула собак и помойку. Как только люди перестанут там ходить, там станет небезопасно ходить в принципе. Поскольку в этом микрорайоне негде зацепиться бизнесу, здесь не будет появляться рабочих мест, и, следовательно, днем микрорайон будет населен пенсионерами, домохозяйками и несовершеннолетними.

Последние, кстати, при отсутствии взрослого мужского населения, обладают невероятно разрушительной силой. Большая часть актов вандализма в городах совершается подростками школьного возраста в дневное время суток. Предоставленные сами себе подростки в подобной антигуманной среде имеют высокий шанс стать наркоманами и уличными бандитами, что тоже подтверждает статистика.

Обилие непросматриваемых коммунальных пространств в домах — незадымляемые лестницы, выгороженные лифтовые холлы и сами кабины лифтов — наиболее уязвимые места для вандалов. Большое количество квартир на этаже снижает возможность социализации — люди не знают друг друга в лицо и не могут идентифицировать по признаку «свой-чужой».

В таком микрорайоне, как правило, одно ТСЖ, которое содержит штат дворников, и в лучшем случае, организует влажную уборку подъездов. За 5 лет коммунальная собственность жильцов — игровые площадки, газоны и уличная мебель разрушаются, а территория превращается в унылое гетто. ТСЖ тут бессильно.

Вариант Ж3

Теперь возьмем средний вариант по правилам землепользования, характерный для городского центра — Ж3 «Зоны жилой застройки средней этажности». Он предполагает следующие параметры застройки:

3) для трех-четырехэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,27;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,73;

4) для пяти-девятиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,19;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,81;

Попробуем разместить здесь это же население, используя квартальную систему застройки.

 Вариант Ж3

Из-за резкого необоснованного скачка коэффициента от 0,27 для четырехэтажной застройки к 0,19 для пятиэтажной, в этом варианте использованы верхние пределы этажности. Тем не менее, 60% застройки здесь не выше 4 этажей. 8 и 10 этажные здания расположены на периферии участка. Этажность позволяет делать хорошо инсолируемые замкнутые кварталы. Численность населения и, соответственно, параметры объектов социальной инфраструктуры идентичны варианту Ж5.

Таким образом, для создания 360 тыс. м² продаваемой недвижимости необходимо построить всего 424 тыс. м² общей надземной площади зданий. Эффективность нетто/брутто вырастает до 84%.

Общественная функция, начиная от 5% всей недвижимости в отдельностоящих общественных зданиях, при использовании первых этажей жилых зданий, потенциально может занять до 20% всей недвижимости микрорайона. С парковками ситуация идентична — без подземных автостоянок не обойтись. Плотность застройки относительно варианта Ж5 уменьшилась на 10%. Мы получили масштаб идентичный городскому центру.

Кварталы исторического центра Красноярска

Сплошные преимущества

При таком масштабе застройки все инвестиционные циклы укорачиваются. Мелкая нарезка недвижимости увеличивает ее ликвидность, дает возможность последовательной тонкой отстройки ее параметров исходя из запросов рынка, причем, как в процессе реализации, так и на протяжении всего жизненного цикла зданий. Когда для считающих деньги серьезных людей становится очевидным какие дома проще и дешевле строить, можно поговорить о гуманитарных преимуществах квартальной системы и застройки средней этажности.

Человеческий масштаб зданий позволяет людям взаимодействовать с улицей, даже находясь на верхнем этаже. Четкая дифференциация территории на дворы и улицы делает границы собственности очевидными для всех. Диверсифицированная смешанная среда улиц интересна и комфортна для пешеходного движения. Пешеходное движение благоприятно для малого бизнеса. Малый бизнес создает рабочие места и упрочняет социальные связи. Рабочие места обеспечивают наличие людей на улицах в течение дня, что является залогом порядка, а также снижает объем маятниковой миграции и зависимость от транспорта в целом.

Разнообразие типов жилья и его стоимости обеспечивает широкий спектр жителей с разным уровнем дохода и с разными интересами. Это ведет к социальному балансу и еще большему увеличению разнообразия.

Иерархия управления

Частая сетка образует небольшие кварталы, и соответственно, небольшие и крепкие сообщества, т.к. люди знают друг друга в лицо. Чем меньше долей в коллективной собственности, тем выше осознание ее как собственности, тем крепче сообщество. А крепкому сообществу значительно легче содержать свою территорию в порядке и решать насущные вопросы ее развития. Людям интересно там, где есть другие люди. Людей нужно сталкивать друг с другом как можно чаще и жить станет веселей! Гуманитарная среда успешна и с экономической точки зрения — согласны?

В такой модели логично иметь двухуровневую систему управления: отдельное ТСЖ в каждом дворе и общая управляющая компания на весь микрорайон с делегатами от каждого товарищества.

От частного к общему

В этих идеях нет ничего нового. Про генерацию разнообразия, «глаза» на улице, прелести компактных кварталов и пешеходного передвижения можно прочитать у Джейн Джекобс и ее современного последователя Яна Гелла. Выдвигаемые ими тезисы нереволюционны, они, напротив, возвращают нас к прочной, проверенной веками, модели города — города в доавтомобильную эпоху. Последние десятилетия успешные современные города для своего развития предпринимают шаги, основанные на этих тезисах. И не дай бог нам снова пойти «своим путем».

Пешеходная улица в Копенгагене

Этот эксперимент лишь частный случай городского планирования на пустом абстрактном участке. Но как быть с уже существующим городом?

Обратим внимание на сложившуюся городскую ткань. Устраивает ли она нас? Вместо заполнения окраин нужно штопать пустоты между районами, комплексно реконструировать территории ветхой и аварийной застройки, заниматься конверсией промышленных и коммунально-складских зон. Городскую ткань нужно уплотнять, стягивать и делать интегрированной и равномерной.

Нужно навсегда забыть о дискретном зонировании города, прекратить застройку микрорайонами, и вместо освоения пустырей на окраинах направлять основные силы стройкомплекса на горячие проблемные точки. Нельзя отдавать крупные куски города одному застройщику, лучше собрать их всех в одном месте и пусть они конкурируют. Только тогда появится спрос на архитектуру и качественную среду для жизни людей.

Антон Шаталов 29 марта 2012 г.

Обсуждение

  1. Краеугольным камнем является политика градоначальников и застройщиков. Какой им смысл вкладываться в подземные автостоянки, грамотно подходить к вопросу планирования, это же все лишняя работа людей и лишние затраты… Куда проще заполучить кусок земли на пустыре, вложиться просто в строительство домов по технологии 50-ти летней давности, там сэкономить, там двор по проще сделать, ведь все равно квартиры купят (не местные жители, так приезжие из еще менее неблагоприятных мест), а здесь и прибыль хорошая и все довольны и на откаты всем хватает, а транспортные проблемы это так, это потом же… Просто многие люди, у кого есть право распоряжаться такими важными вопросами, не совсем отождествляют свою личную жизнь с этим городом, а все стремятся заработать здесь, а покупать нормальное жилье за меньшие деньги в той же Европе и своим детям там же. Вот как в такой ситуации разобраться, как достучаться до совести или осознания важнейших вопросов? Взять в пример тот же гремячий лог. Там уже наступила серьезная транспортная проблема, связанная с парковкой, автомобили уже ставятся на газон и в других неподходящих местах, люди закрывают друг другу проезд, в связи с чем возникают конфликты, кому это надо? Да, там есть подземные стоянки, но стоимость такой стоянки, где нет ничего кроме как крыши и охраны равняется почти трети стоимости квартиры в том же доме, ну и кто готов за это платить, когда у половины людей и так кредиты и ипотеки…

    • Дмитрий 29.03.2012 15:57

      Когад довелось побывать в о дворе «Гремячего Лога», тогад кажется только 7 подъездов было сдано, уже заподозрил неладное с парковками в будущем. И по идее любому покупателю там жилья такая проблема была вполне очевидной. С одной стороны невиденье покупателей (не хочется писать невежество), с другой стороны замалчивание со стороны продавца и привело к такой проблеме.
      Если бы граждане имели привычку прибирать автомобиль, а предназначеное для этого место, а не оставлять ее у подъезда по привычке, то и здесь они бы уделили этому внимание. Видимо на жилье еще слишком большой спрос у нас в городе, раз покупателю важно купить здесь и сейчас не задумываясь особо о том как потом здесь жить. И не осознали во время, что жить там дороже чем просто купить квартиру и погасить ипотеку.
      Не сочтите это за перекладывание ответственности, но граждане в этой проблем далеко не безгрешны. И этим вполне успешно воспользовались застройщики-продавцы.

  2. Дмитрий 29.03.2012 16:03

    Здорово! Статьи еще и познавательными становятся.
    Вопрос:
    Не возникает ли здесь конфликта? при застройке по варианту Ж5 на площадь больше населения можно разместить чем при застройке вариантом Ж3. Может именно такие положительные мотивы движут «застрйощиками», т.е. желание создать больше жил площади, на меньшем участе и тем самым уплотнить заселение территории города? Или, по неуказанным здесь нормам, при варианте Ж5 между такими микрорайонами обязательно должны быть пустыри? и в этом их недостаток?
    И если можно — картинки со схемами покрупнее сделать, а то шрифт подписей плохо читается.

    • И если можно — картинки со схемами покрупнее сделать, а то шрифт подписей плохо читается.

      Дмитрий, попробуйте кликнуть по изображению схемы. Она должна будет открыться в большем размере :)

    • Дмитрий, нельзя разместить больше населения в Ж5, не нарушив правила землепользования. В этих вариантах население идентично, как и площадь продаваемой недвижимости

      • Дмитрий 30.03.2012 09:36

        Понятно. Спасибо!

        При малоэтажном строительстве, очевидно должна быть более разветвленной инфраструктура — она является ответственностью муниципалитета или это тоже застройщики делают разводку канализации, электро, тепло сетей, по микрорайону? брусчатку клатьсть возле домов, и дороги между кварталами кто должен?
        Это я пытаюсь понять мотивацию застройщика предпочитающего высокоэтажное строительство. Очевидно раз ее используют, то она экономически выгоднее.

  3. Дмитрий 29.03.2012 16:36

    Спасибо, Григорий! :) а я превью растягивал :)

  4. Антон, а почему, если все так очевидно выгодно для всех, подобное Ж3 строительство сейчас непопулярно? Кроме Южного берега, сейчас таких микрорайонов вроде не строится.
    Очень важный вопрос по канализации, водопроводу и электричеству — кто будет делать очевидно более разветвленную и сложную сеть?
    По парковкам так же очевидна необходимость строительства подземных или наземных многоярусных паркингов в варианте Ж3, тогда как в Ж5 можно обойтись обыичными. Может в этом причина предпочтения застройщиком высоток?

    • Инертность всех отраслей жизни. От науки и образования до строительства и управления, вся система градорегулирования и градоустройства была иной. Все играли по одним правилам и привыкли к этому, начав просто адаптироваться к реальности (рыночной экономике, частной собственности). Систему невозможно быстро реформировать, особенно в такой большой стране как Россия. Но движение идет, и идет в правильном направлении!

      Несколько лет назад я сам многие вещи понимал иначе, многое из то, что считаю злом сейчас, считал напротив, добром, и наоборот. Многие вещи становятся очевидными, только когда кто-то откроет тебе на них глаза.

  5. Специалистов в области строительства множество: архитекторы, проектировщики, строители, геологи и прочие. Одни придумывают, другие планируют, третьи – строят. Но мы с вами так и живем в неудобных квартирах, ездим по неудобным улицам, гуляем на пустырях. Почему?
    Владельцами строительных компаний являются частные лица (читай «не государство»), ориентированные на получение прибыли. Распределяющим земли органом является государство, в лице министров/руководителей/начальников, т.е. чиновников. Каждый чиновник, в силу хаоса мира – потребления, тоже ориентирован только на получение собственной выгоды. Бюрократическая система нашей страны не предполагает проверку собственного продукта – документа, поэтому любой чиновник понимает, что может заработать больше. Застройщик приносит документы и «бонус»- чиновник подписывает разрешения. Всем приятно, все довольны. О потребителе продукта строительства оба не задумываются, он в любом случае купит квартиру, да еще и в ипотеку.

    Если бы застройщик зарабатывал честно, а чиновник исполнял обязанности добросовестно, мир вокруг был бы прекрасней:)

    • Я считаю, что основой бардака в городе является отсутствие междисциплинарных связей и механизмов взаимодействия. А люди плохие и хорошие есть в любой отрасли: в администрации, жкх, торговле, питании, образовании и здравоохранении.

    • Застройщик честно??? а где он не честен? вы что думаете он вкладывает 100 и получает потом 200??? в чем его не честность проявляется???

      Во всей стране, вся земля проходит через администрацию, любая продажа участка, я имею ввиду что например я как застрйщик, хочу купить землю, под строительство многоэтажки, я нашел участок, но мне нужно изменить назначение, я выхожу на собственика, он мне говорит: «все отлично, я продам тебе за 150 млн., но вот есть депутат, от этого района, смену назначения он не пропустит, да и вообще ни чего не даст сделать с землей, если с ним не договориться», с депутатом, договорились, к сумме 150 млн.+50 млн. за одобрение от депутата, далее начинаем менять назначение, проходить экспертицы и начинается марафон откатов во все проверяющие интсанции….+15млн., теперь процесс строительства — 99,9% работников, либо считают, что им должны платить, просто за их присутсвие, или просто за то что они есть на этом свете, поэтому встает выбор, либо работать с ленивами, обсалютно неадекватными «нашимим» и заплатить + 30% к общей стоимости, потому постоянно будут срыватся план строительства, куча управленческих звеньев, что бы работа как то двигалась, а оплачивать «перекуры», которые почему то по убеждению, всех работников, должны состовлять 80% рабочего дня, либо мы берем таджиков, в этом случае они за ту же зарплату, хотя бы работают, но нужно будет тогда платить постояные откаты в миграционую службу, что бы не было откатов, потому что оформить мы их не можем, по причине аморальных поборов и бюракротизации

      Вообщем продолжать, можно еще оооооочень долго

      Ребята, если застройщику выполнять все требуемые нормы и думать о нашем комфорте, то он сработает в минус, потому что в нашей стране, подругому ни как, озверевшая госмашина затавит тебя увеличить стоимость м2 минимум на 30-40%, либо ты просто в минус уйдешь

      Я и так молчу про стоимость кредитных средств в размере 15-19%, которые просто аморальны, в большей части европы, их стоимость 3-5%, так тебе за столь важное для городо дело, как обеспечение жильем и рабочими местами, еще и возместят из бюджета, 10-25% от затраченых средств, вот почему квартиры в центре Красноярска, сапостовими с ценами квартир в NY, где нибудь на манхентане…..и это факт

      Ни какие социальные и общественные меры, не изменят этого, и что еще важнее, даже если полностью в один момент поменять всю власть, далеко не факт, что новая власть через 1-2 года, не вернет все на круги своя, но под другим соусом

      Мы всего лишь пешки и ни чего изменить в гос-системе не можем, поэтому ни какая инфраструктура, нормы и прочая фигня, не имеют ни какого практического применения, т.к. все поправки в нормы и законы, принимаются в той форме, что бы всегда были обходные пути, доступные нашей гос-элите

      Если бы вы были застройщиком, что бы кормить свою семью и не улететь в многомиллионые долги, вам пришлось бы все то же самое, а если нет, то либо тюрьма, либо просто берешь ноги в руки и вперед работать по найму, за 20-30 тыс.

  6. Андрей Исламов 12.04.2012 12:50

    Отличная статья, Антон! Пиши еще)

  7. Мих.Мих. 04.05.2013 10:52

    Статья будоражит, в положительном смысле этого слова, хотя местами похожа на диссертацию. Больше надо заявлять публично о подобных идеях и тогда наш Красноярск начнет приобретать одно ему неповторимое лицо.
    Мих.Мих.

  8. И все это в Красноярском крае, где земли — немеряно! Ужиматься, жить в тараканниках с плотностью населения выше чем в Париже посреди тундры! Надо дать людям землю, чтобы могли строиться и жить как люди, а не как сельди в банке, а нам тут рассказывают, как сделать консервную банку более пригодной для житья, рахитекторы сраные!!!!

  9. автор немного передергивает.
    в среднеэт. домах нет лифтов — как будут мучатся старики и мамы с колясками вы подумали?
    в среднеэт. домах и в правду вид на землю рядом с домом — никакой перспективы;
    в среднеэт. домах особенно хорошо проживаешь «наземную» жизнь с дворовыми алкашами;
    среднеэт. дома реже получают ремонт, т.к. жильцам приходится дольше копить на ремонт.
    ну и про 25-этажки много допусков…..как минимум в Красноярске такой этажности дома строятся свечками, а не стенками и имеют консьержев и систему видеонаблюдения.

  10. @ keha если для тебя тараканник — рай, а то, ты тешишь себя иллюзией, что ты и твои потомки получаете здесь на конце лопаты всестороннее развитие, то мне тебя искренне жаль. как говорится, слаще морковки… мегаполисы, застроенные коробками для обуви (горизонтальными или вертикальными) — черта стран третьего мира, дружок!

    • ты еще в азии об этом раскричи ;) к примеру в осаке или гонконге. монреаль в канаде кстати вполовину населенней Красноярска и на 20км квадратных меньше места занимает.
      PS скорая помощь, полиция, пожарные — их тоже возьмете с собой за город?


Похожие записи