Город для людей

Проектный эксперимент, о котором я расскажу, покажет вам, что даже наше инертное законодательство всех уровней позволяет создать куда более человечную, интересную, адаптабельную, саморегулируемую среду. И самое главное, без какого-либо ущерба для строителей, города и людей.

Мультфильм для привлечения внимания

Очевидно, каждый застройщик хочет выжать максимум с любой доставшейся ему территории. Упомянутые мной ранее Правила землепользования и застройки Красноярска призваны регламентировать аппетиты. Составлены они очень хитро…

В них регулируется не плотность, а коэффициент застройки — отношение площади под зданиями ко всей территории. Предельная же плотность застройки для разных зон отличается несущественно.

Земля и зоны

Согласно правилам в Красноярске все перспективные земли почему-то относятся к зоне Ж5 — «жилая многоэтажная застройка высокой плотности». Основной вид разрешенного использования этих земель — размещение многоквартирных жилых домов от десяти этажей и выше.

Выдержка из правил:

2) для девяти-тринадцатиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,15;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,85;

3) для четырнадцати-пятнадцатиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,12;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,88;

4) для застройки от 16 этажей:

а) коэффициент застройки — не более 0,11;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,89;

Как видно из этого документа, допустимая площадь застройки уменьшается обратно пропорционально увеличению этажности.

Но есть и другая забавная зависимость — укрупнение этажа и увеличение этажности ведет к снижению эффективности, то есть отношения продаваемой площади к общей площади здания (появляются незадымляемые лестницы, увеличиваются коридоры, появляются лифты, становятся мощнее конструкции).

В зоне Ж5 возможно достичь высокой плотности лишь выскочив за 25 этажей, но строить жилые дома выше 25 этажей совершенно нерентабельно — там и продаваемых площадей с этажа всего около 50%, и спецтехусловия придется получать в Москве. Эти факты ставят под сомнение выгоду от высотности.

Простой и понятный вариант Ж5

Теперь проведем эксперимент. Отбросим на время все разговоры о гуманитарной среде, возьмем абстрактную площадку в 30 гектар (размер среднего микрорайона) и попытаемся, опираясь на действующие нормы, представить различные варианты ее застройки и сравнить чисто экономические аспекты. Чтобы легче было сравнивать, для начала определим абсолютный максимум.

В этом варианте при максимуме в 25 этажей и коэффициенте застройки 11% на 30 га территории можно поселить 12,3 тыс. человек. Размеры зданий и участков школы, поликлиники и детских садов взяты по расчету на эту численность населения с небольшим запасом.

Пять четырехэтажных прямоугольных блоков — отдельностоящие общественные здания, которые в сумме с первыми этажами жилых домов дают всего около 25 тыс. м² коммерческой недвижимости, т.е. менее 7%. Таким образом, для создания 360 тыс. м² продаваемой недвижимости необходимо построить 470 тыс. м² общей надземной площади зданий, не считая объектов социальной инфраструктуры, которые строятся за счет муниципалитета. Эффективность такой застройки (отношение площади нетто/брутто) — 77%.

Если не строить подземных паркингов, то при нашем уровне автомобилизации здесь будет каждую ночь стоять около 4 тысяч автомобилей, которые займут треть всей территории микрорайона, т.е. светло-зеленые пятна дворов полностью. Но это касается любого жилого района (я намеренно не касаюсь темы транспорта, не потому что считаю ее несущественной — она огромна, и за ней люди не видят других проблем).

Мы получили заурядный микрорайон, коих миллионы в наших городах. Можно составить дома так, можно сложить прихотливой змейкой, собрать из отдельностоящих башен или выстроить меридиональными строчками — ничего, в сущности, не изменится. Инсоляция здесь с запасом, с естественным освещением тоже проблем нет. Норма озеленения удовлетворена с профицитом. Захотелось ли вам здесь жить?

Житейская деградация

Что произойдет с этим паркодвором в жизни? Посмотрите в окно и вы увидите. Зеленые клинья общего пользования, разделяющие территории дворов, детсадов и школ, мгновенно превратятся в площадки для выгула собак и помойку. Как только люди перестанут там ходить, там станет небезопасно ходить в принципе. Поскольку в этом микрорайоне негде зацепиться бизнесу, здесь не будет появляться рабочих мест, и, следовательно, днем микрорайон будет населен пенсионерами, домохозяйками и несовершеннолетними.

Последние, кстати, при отсутствии взрослого мужского населения, обладают невероятно разрушительной силой. Большая часть актов вандализма в городах совершается подростками школьного возраста в дневное время суток. Предоставленные сами себе подростки в подобной антигуманной среде имеют высокий шанс стать наркоманами и уличными бандитами, что тоже подтверждает статистика.

Обилие непросматриваемых коммунальных пространств в домах — незадымляемые лестницы, выгороженные лифтовые холлы и сами кабины лифтов — наиболее уязвимые места для вандалов. Большое количество квартир на этаже снижает возможность социализации — люди не знают друг друга в лицо и не могут идентифицировать по признаку «свой-чужой».

В таком микрорайоне, как правило, одно ТСЖ, которое содержит штат дворников, и в лучшем случае, организует влажную уборку подъездов. За 5 лет коммунальная собственность жильцов — игровые площадки, газоны и уличная мебель разрушаются, а территория превращается в унылое гетто. ТСЖ тут бессильно.

Вариант Ж3

Теперь возьмем средний вариант по правилам землепользования, характерный для городского центра — Ж3 «Зоны жилой застройки средней этажности». Он предполагает следующие параметры застройки:

3) для трех-четырехэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,27;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,73;

4) для пяти-девятиэтажной застройки:

а) коэффициент застройки — не более 0,19;
б) коэффициент свободных территорий — не менее 0,81;

Попробуем разместить здесь это же население, используя квартальную систему застройки.

Из-за резкого необоснованного скачка коэффициента от 0,27 для четырехэтажной застройки к 0,19 для пятиэтажной, в этом варианте использованы верхние пределы этажности. Тем не менее, 60% застройки здесь не выше 4 этажей. 8 и 10 этажные здания расположены на периферии участка. Этажность позволяет делать хорошо инсолируемые замкнутые кварталы. Численность населения и, соответственно, параметры объектов социальной инфраструктуры идентичны варианту Ж5.

Таким образом, для создания 360 тыс. м² продаваемой недвижимости необходимо построить всего 424 тыс. м² общей надземной площади зданий. Эффективность нетто/брутто вырастает до 84%.

Общественная функция, начиная от 5% всей недвижимости в отдельностоящих общественных зданиях, при использовании первых этажей жилых зданий, потенциально может занять до 20% всей недвижимости микрорайона. С парковками ситуация идентична — без подземных автостоянок не обойтись. Плотность застройки относительно варианта Ж5 уменьшилась на 10%. Мы получили масштаб идентичный городскому центру.

Сплошные преимущества

При таком масштабе застройки все инвестиционные циклы укорачиваются. Мелкая нарезка недвижимости увеличивает ее ликвидность, дает возможность последовательной тонкой отстройки ее параметров исходя из запросов рынка, причем, как в процессе реализации, так и на протяжении всего жизненного цикла зданий. Когда для считающих деньги серьезных людей становится очевидным какие дома проще и дешевле строить, можно поговорить о гуманитарных преимуществах квартальной системы и застройки средней этажности.

Человеческий масштаб зданий позволяет людям взаимодействовать с улицей, даже находясь на верхнем этаже. Четкая дифференциация территории на дворы и улицы делает границы собственности очевидными для всех. Диверсифицированная смешанная среда улиц интересна и комфортна для пешеходного движения. Пешеходное движение благоприятно для малого бизнеса. Малый бизнес создает рабочие места и упрочняет социальные связи. Рабочие места обеспечивают наличие людей на улицах в течение дня, что является залогом порядка, а также снижает объем маятниковой миграции и зависимость от транспорта в целом.

Разнообразие типов жилья и его стоимости обеспечивает широкий спектр жителей с разным уровнем дохода и с разными интересами. Это ведет к социальному балансу и еще большему увеличению разнообразия.

Иерархия управления

Частая сетка образует небольшие кварталы, и соответственно, небольшие и крепкие сообщества, т.к. люди знают друг друга в лицо. Чем меньше долей в коллективной собственности, тем выше осознание ее как собственности, тем крепче сообщество. А крепкому сообществу значительно легче содержать свою территорию в порядке и решать насущные вопросы ее развития. Людям интересно там, где есть другие люди. Людей нужно сталкивать друг с другом как можно чаще и жить станет веселей! Гуманитарная среда успешна и с экономической точки зрения — согласны?

В такой модели логично иметь двухуровневую систему управления: отдельное ТСЖ в каждом дворе и общая управляющая компания на весь микрорайон с делегатами от каждого товарищества.

От частного к общему

В этих идеях нет ничего нового. Про генерацию разнообразия, «глаза» на улице, прелести компактных кварталов и пешеходного передвижения можно прочитать у Джейн Джекобс и ее современного последователя Яна Гелла. Выдвигаемые ими тезисы нереволюционны, они, напротив, возвращают нас к прочной, проверенной веками, модели города — города в доавтомобильную эпоху. Последние десятилетия успешные современные города для своего развития предпринимают шаги, основанные на этих тезисах. И не дай бог нам снова пойти «своим путем».

Этот эксперимент лишь частный случай городского планирования на пустом абстрактном участке. Но как быть с уже существующим городом?

Обратим внимание на сложившуюся городскую ткань. Устраивает ли она нас? Вместо заполнения окраин нужно штопать пустоты между районами, комплексно реконструировать территории ветхой и аварийной застройки, заниматься конверсией промышленных и коммунально-складских зон. Городскую ткань нужно уплотнять, стягивать и делать интегрированной и равномерной.

Нужно навсегда забыть о дискретном зонировании города, прекратить застройку микрорайонами, и вместо освоения пустырей на окраинах направлять основные силы стройкомплекса на горячие проблемные точки. Нельзя отдавать крупные куски города одному застройщику, лучше собрать их всех в одном месте и пусть они конкурируют. Только тогда появится спрос на архитектуру и качественную среду для жизни людей.